怎么确定商品房预售的效力

1.确定商品房预售效力，需综合审查预售许可证明、合同内容和形式。出卖人未取得预售许可证明订立的合同一般无效，但起诉前取得则有效。
2.合同内容若违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗，合同无效；当事人意思表示不真实，受损害方有权撤销合同。
3.合同形式上，应采用书面形式，未采用书面形式但一方履行主要义务且对方接受的，合同仍有效。

建议开发商及时取得预售许可证明，确保合同内容合法合规且采用书面形式。购房者要仔细审查预售许可证明，注意合同条款，保护自身合法权益。
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法律分析：
（1）商品房预售效力的关键审查点是预售许可证明。出卖人在未取得该证明时与买受人订立的预售合同，通常认定无效；不过若在起诉前取得，合同可认定为有效。
（2）合同内容对效力判定至关重要。当合同违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗时，合同无效。同时，若当事人意思表示不真实，像存在欺诈、胁迫等情况，受损害方可以请求撤销合同。
（3）合同形式方面，商品房预售合同需采用书面形式。但如果当事人未采用书面形式，而一方履行了主要义务且对方接受，合同依然有效。

提醒：购房者在签订商品房预售合同前，务必查看预售许可证明。若发现合同可能存在无效或可撤销情形，建议及时咨询以分析解决方案。
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（一）审查预售许可证明。若出卖人未取得预售许可证明签订合同，一般认定无效，但起诉前取得则可认定有效。在交易前，买受人可要求出卖人出示相关证明。

（二）审核合同内容。要查看合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗，避免签订这类无效合同。同时，注意是否存在欺诈、胁迫等意思表示不真实的情况，若有，受损害方应及时行使撤销权。

（三）关注合同形式。合同应采用书面形式，若未采用书面形式，需确认是否一方已履行主要义务且对方接受，以判断合同是否有效。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
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1.确定商品房预售效力，关键看有无预售许可证明。未取得预售许可证明时订立的合同无效，但起诉前取得的则有效。
2.合同内容也影响效力。若违反法律法规强制性规定、违背公序良俗，合同无效；当事人意思表示不真实，受损害方可请求撤销合同。
3.合同形式方面，预售合同应书面订立。未采用书面形式，但一方履行主要义务且对方接受，合同依然有效。
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结论：
商品房预售合同效力的确定需综合考量预售许可证明、合同内容、当事人意思表示和合同形式等因素。未取得预售许可证明一般无效，但起诉前取得可认定有效；合同内容违法或违背公序良俗无效；意思表示不真实受损害方有权撤销；未采用书面形式但一方履行主要义务对方接受的仍有效。
法律解析：
根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，预售许可证明是确定商品房预售合同效力的关键。出卖人未取得预售许可证明签订的合同通常无效，但在起诉前取得则有效，这体现了对交易稳定性的一定考量。合同内容方面，违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗，会导致合同无效，以维护法律秩序和社会公共利益。当事人意思表示不真实，如欺诈、胁迫等，受损害方有权撤销合同，保障了当事人的合法权益。合同形式上，虽要求书面形式，但实际履行也能使合同生效，体现了法律对实际履行行为的认可。
如果您在商品房预售合同方面有任何疑问，欢迎向专业法律人士咨询，以确保自身权益得到保障。